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Angesichts steigender Wohnungsnot und einer zunehmenden Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum hat die Bundesregierung ein steuerliches Instrument geschaffen, das Bauherren und Investoren zugleich belohnt: die degressive Abschreibung für Abnutzung (AfA) und die Sonderabschreibung. Diese steuerlichen Vorteile sollen den Wohnungsbau fördern, die Baukosten senken und Anreize schaffen, dringend benötigte Neubauten zu realisieren.

Aber was genau steckt hinter diesen steuerlichen Regelungen? Wie funktionieren sie, und welche Vorteile bringen sie? In diesem Artikel nehmen wir die degressive AfA und die Sonderabschreibung unter die Lupe und zeigen, wie Bauherren davon profitieren können.

Was ist die degressive AfA?

Die degressive Abschreibung ist eine Möglichkeit, die Kosten für Neubauten schneller steuerlich geltend zu machen. Im Vergleich zur linearen Abschreibung, bei der die Kosten gleichmäßig über die Nutzungsdauer eines Gebäudes verteilt werden, erlaubt die degressive AfA eine höhere Abschreibung in den ersten Jahren nach der Fertigstellung des Bauprojekts.

Die Vorteile der degressiven AfA auf einen Blick:

1. Höhere Steuerersparnis in den Anfangsjahren: Dies verbessert die Liquidität und verringert das finanzielle Risiko.
2. Attraktivität für Investoren: Projekte werden schneller rentabel, was private und institutionelle Anleger anzieht.
3. Förderung des Wohnungsbaus: Die steuerliche Entlastung schafft Anreize für mehr Bauaktivität in Zeiten steigender Baukosten.

Der gesetzliche Abschreibungssatz für Wohngebäude beträgt im Normalfall 3 Prozent jährlich (lineare AfA). Mit der degressiven Methode können Bauherren jedoch deutlich mehr in den ersten Jahren absetzen – ein klarer Vorteil, um die Kostenbelastung frühzeitig zu mindern.

Was ist die Sonderabschreibung und wie funktioniert sie?

Neben der degressiven AfA gibt es ein weiteres mächtiges Instrument: die Sonderabschreibung nach § 7b EStG. Diese Regelung ermöglicht es Bauherren, zusätzlich zu den regulären Abschreibungen einen Sonderabschreibungssatz von bis zu 5 Prozent der Herstellungskosten in den ersten vier Jahren geltend zu machen.

Voraussetzungen für die Sonderabschreibung:

• Neubauten: Die Sonderabschreibung gilt nur für neu errichtete oder erstmalig angeschaffte Wohngebäude.
• Wohnraumzweck: Die Immobilien müssen für Wohnzwecke genutzt werden. Gewerbliche Bauten sind ausgeschlossen.
• Baukosten: Die Kosten pro Quadratmeter dürfen einen festgelegten Höchstbetrag (z. B. 4.800 Euro) nicht überschreiten.
• Fertigstellung: Die Sonderabschreibung ist zeitlich begrenzt und gilt nur für Bauprojekte, die innerhalb eines bestimmten Zeitraums abgeschlossen werden.

Durch die Kombination aus regulärer Abschreibung und Sonderabschreibung können Bauherren in den ersten vier Jahren bis zu 28 Prozent der Baukosten steuerlich geltend machen. Diese Regelung schafft einen enormen finanziellen Anreiz für private und gewerbliche Investoren, in den Wohnungsbau zu investieren.

Welche Vorteile bieten diese steuerlichen Regelungen?

Die steuerlichen Vorteile der degressiven AfA und der Sonderabschreibung haben mehrere positive Effekte:

1. Kostensenkung für Bauherren: Durch die Möglichkeit, hohe Abschreibungsbeträge frühzeitig steuerlich abzusetzen, sinkt die Steuerlast erheblich.
2. Steigerung der Rendite: Investoren profitieren von einer schnelleren Amortisation ihrer Projekte. Dies macht den Wohnungsbau auch für institutionelle Anleger, wie beispielsweise Wohnungsbaugesellschaften, attraktiver.
3. Förderung von Wohnraum: Die Maßnahmen sind Teil eines größeren Plans der Bundesregierung, den Bau von dringend benötigtem Wohnraum anzukurbeln.
4. Senkung von Finanzierungsrisiken: Dank der Steuererleichterungen wird der Kapitalbedarf für die Baufinanzierung reduziert.

Praktische Tipps für Bauherren und Investoren

Wenn Sie von den steuerlichen Vorteilen profitieren möchten, sollten Sie die folgenden Punkte beachten:

1. Konsultieren Sie einen Steuerberater: Die steuerlichen Regelungen können komplex sein. Ein Fachmann hilft Ihnen, die maximalen Vorteile aus der degressiven AfA und der Sonderabschreibung zu ziehen.
2. Planen Sie frühzeitig: Um die Sonderabschreibung zu nutzen, müssen bestimmte Fristen eingehalten werden. Klären Sie frühzeitig, ob Ihr Projekt die Voraussetzungen erfüllt.
3. Kostenkontrolle: Achten Sie darauf, dass Ihre Baukosten die festgelegten Höchstgrenzen nicht überschreiten, um förderfähig zu bleiben.
4. Nutzen Sie Förderprogramme: Neben steuerlichen Vorteilen bieten viele Bundesländer zusätzliche Förderprogramme für Wohnungsbauprojekte an.

Kritik und Herausforderungen

Trotz der Vorteile gibt es auch Kritik an den aktuellen Regelungen. So bemängeln Experten, dass die degressive AfA und die Sonderabschreibung in erster Linie Großinvestoren zugutekommen und weniger privaten Bauherren helfen. Zudem werden die Baukosten durch steigende Material- und Energiekosten zunehmend zur Herausforderung, selbst mit steuerlichen Erleichterungen.

Dennoch bleibt die degressive AfA ein starkes Werkzeug, um den Wohnungsbau zu fördern und Investoren zu unterstützen.

Fazit: Steuerliche Anreize als Lösung der Wohnungsnot

Die Kombination aus degressiver AfA und Sonderabschreibung ist ein cleveres Instrument, um den Wohnungsbau in Deutschland anzukurbeln. Gerade in Zeiten steigender Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum können Bauherren und Investoren von erheblichen Steuervorteilen profitieren, wenn sie die Regelungen optimal nutzen.

Ob als privater Bauherr oder professioneller Investor – mit der richtigen Planung und Unterstützung lassen sich die finanziellen Belastungen eines Bauprojekts deutlich reduzieren. So werden nicht nur Steuern gespart, sondern auch wichtige Impulse für den Wohnungsmarkt gesetzt.