Kaufen, halten, kassieren? So clever investieren Vermieter 2025

Immobilien gelten als sichere Bank. Doch in Zeiten steigender Zinsen, wachsender Sanierungspflichten und regulatorischer Eingriffe stehen Kapitalanleger vor einer entscheidenden Frage:

Lohnt sich das Investment in „Betongold“ überhaupt noch – und wenn ja, wie?

Dieser Artikel liefert die Antworten. Kompakt, faktenbasiert und praxistauglich. Was Vermieter und Investoren 2025 wirklich wissen müssen – und welche Strategien sich jetzt rechnen.

1. Immobilienmarkt 2025: Keine einfache Rechnung mehr

Die goldenen Jahre der Immobilienrendite scheinen vorbei. Während der Markt bis 2021 von Rekordpreisen, Minuszinsen und hohem Nachfrageüberhang geprägt war, herrscht seitdem ein rauerer Ton:

• Zinsen für Immobilienkredite liegen bei 3,5–4,2 % (Stand: Q1 2025)

• Mietsteigerungen in vielen Regionen stagnierten oder fielen real durch Inflation

• Sanierungspflichten (Stichwort: GEG, Heizungsgesetz, Energieeffizienz) belasten Eigentümer zunehmend

Fazit: Der Markt ist selektiver geworden. Es reicht nicht mehr, „irgendwas mit Immobilien“ zu machen. Wer heute investieren will, braucht Strategie statt Bauchgefühl.

2. Die neue Formel: So kalkulieren Profis ihre Rendite

Früher genügte der Blick auf Bruttorendite = Jahresnettomiete / Kaufpreis x 100. Heute reicht das nicht mehr. Profis rechnen mit Nettorendite nach Instandhaltung, Zins, Steuer und Leerstand.

Beispielrechnung: Eigentumswohnung in mittlerer Lage

→ Negativer Cashflow trotz moderater Miete. Erst nach Abzahlung des Kredits oder mit höheren Mieten kippt die Rechnung ins Plus.

3. So investieren clevere Anleger heute wirklich

Die große Kunst: Die richtigen Objekte, am richtigen Ort, mit der richtigen Strategie. Das sind die aktuellen Favoriten erfahrener Investoren:

A) Core-Mikrolagen in Mittelstädten

• Solide Nachfrage

• Stabile Mieten

• Kaufpreise rückläufig → gute Einstiegschancen

B) Energetisch sanierte Objekte

• Zukunftssicher

• Förderfähig

• Attraktiv für Mieter und potenzielle Käufer

C) Teileigentum mit Sondernutzungsrechten

• Garagen, Abstellräume, Gewerbeflächen: hohe Mietrendite bei geringem Invest

D) Bestandsobjekte mit Modernisierungspotenzial

• „Hidden Champions“ unter den Immobilien

• Durch Sanierung Wertsteigerung + bessere Vermietbarkeit

4. Vermieten mit System: Diese Fehler kosten Rendite

Wer langfristig Rendite erzielen will, muss mehr als nur vermieten. Diese Klassiker ruinieren Kalkulationen – und lassen sich leicht vermeiden:

• Unterschätzte Nebenkosten: Instandhaltung, Rücklagen, Verwaltung – häufig zu niedrig angesetzt.

• Fehlende Modernisierungsplanung: Ohne energetisches Konzept drohen hohe Nachrüstkosten.

• Schlechte Mieterprüfung: Mietausfälle ruinieren die Cashflow-Rechnung.

• Emotionale Preisverhandlungen: Nicht kaufen, weil „es schön ist“, sondern weil es sich rechnet.

5. Steuerliche Vorteile richtig nutzen

Die gute Nachricht: Immobilien bleiben steuerlich attraktiv – wenn man weiß, wie.

Wichtige Punkte:

• Abschreibungen (AfA) auf Gebäude: 2–3 % jährlich, je nach Baujahr

• Sonderabschreibungen für energetische Sanierung (KfW-Programme nutzen!)

• Kostenabzug für Werbung, Fahrt, Verwaltung

• Bei Verkauf nach 10 Jahren: Steuerfrei!

→ Tipp: Ein steuerlicher Beratungspartner ist Gold wert – besonders bei komplexeren Objekten oder mehreren Immobilien.

6. Finanzierung 2025: So klappt’s trotz Zinsanstieg

Zinsen sind kein Grund zur Panik – aber zur Planung. Erfolgreiche Investoren handeln jetzt so:

• Anschlussfinanzierungen rechtzeitig sichern (Forward-Darlehen bis zu 5 Jahre im Voraus)

• Eigenkapitalquote hochhalten (mindestens 20–30 %)

• Fördermittel checken: Zinsvergünstigte Kredite für energetische Maßnahmen oder altersgerechtes Umbauen

• Mietpotenzial prüfen: Nur wenn die Miete den Kredit bedienen kann, lohnt sich der Kauf

7. Immobilien als Teil der Altersvorsorge

Trotz aller Herausforderungen bleibt die Immobilie ein wertvoller Baustein der Altersvorsorge – besonders in Zeiten wachsender Unsicherheit auf den Kapitalmärkten.

Vorteile:

• Inflationsschutz durch Sachwert

• Regelmäßige Einnahmen im Ruhestand

• Vererbbarkeit und Wertsteigerung über Generationen

ABER: Die Immobilie muss gepflegt, modernisiert und clever vermietet werden. Sonst wird aus dem Altersvorsorge-Versprechen ein Kostenproblem.

Fazit: Kaufen, halten, kassieren – aber mit Verstand

Immobilien sind nicht tot, sondern anspruchsvoller geworden. Wer heute investieren will, braucht einen kühlen Kopf, eine realistische Kalkulation und ein scharfes Auge für Details.

👉 Mit der richtigen Beratung, Objektwahl und Finanzierungsstrategie sind Renditen von 3–5 % realistisch – auch 2025. Mehr ist drin, wenn aktiv entwickelt, saniert oder aufgestockt wird.