Gewerbe oder Wohnen – 119 m² EG, 8 Parkplätze, bis 8 % Rendite im Sanierungsgebiet
Objektbeschreibung
Die angebotene Gewerbeeinheit befindet sich im Erdgeschoss eines im Jahr 1968 erbauten Wohn- und Geschäftshauses in der Hirsauer Straße 9 in Pforzheim. Die Einheit Nr. 5 verfügt über eine Nutzfläche von ca. 119,87 m² inklusive einer zusätzlichen Halle mit Starkstrom und zweiflügeligem Drehflügeltor (Einbau 2022) , Nebenräume, Küche, Sanitäre Anlagen, eine Garage und 7 Stellplätze, davon 5 in einer Reihe sowie eine vermietbare XXL Werbetafel. Zum Objekt gehört ein Miteigentumsanteil von 229/1.000 an dem insgesamt 558 m² großen Grundstück.
Verwendung und Nutzung
Dank der freien Nutzungsklausel eignet sich die Einheit ideal für unterschiedlichste Konzepte, unter anderem für:
- Gastronomie, Café oder Bäckerei (ursprüngliche Nutzung: Gaststätte)
- Büro-, Praxis- und Beratungsflächen
- Dienstleistungsunternehmen
- Werkstatt-, Lager- oder Produktionsflächen (Starkstromanschlüsse vorhanden)
- Werbetechnik, Handwerk oder Kreativwirtschaft (aktuelle Nutzung)
- Weitervermietung als Gewerbeeinheit oder in Teilflächen
- Umbau in Wohnraum
Renditepotenzial bei Vermietung Gewerbe:
Zusätzlich zur Gewerbeeinheit gehören insgesamt sieben Stellplätze sowie eine abgeschlossene Garage zum Angebot, wodurch sich ein attraktives zusätzliches Mietpotenzial ergibt. Die ortsüblichen Mietpreise in Pforzheim liegen derzeit bei ca. 40–60 € pro Stellplatz und ca. 70–90 € für eine Garage pro Monat. Daraus ergeben sich mögliche jährliche Einnahmen von rund 4.200 € für die Stellplätze sowie ca. 960 € für die Garage. Die gesamten zusätzlichen Mieteinnahmen für Stellplätze und Garage belaufen sich somit auf ca. 5.160 € jährlich.
Bei vollständiger Vermietung der Gewerbeeinheit sowie aller Stellplätze und der Garage ergibt sich folgende Renditebetrachtung:
- Gewerbeeinheit (ca. 8–10 €/m² bei 119,87 m²): ca. 11.500–14.400 € p.a.
- 7 Stellplätze: ca. 4.200 € p.a.
- Garage: ca. 960 € p.a.
Somit ergeben sich potenzielle Brutto-Mieteinnahmen in Höhe von ca. 16.660–19.560 € jährlich. Nach Abzug der Grundsteuer 2025 (ca. 148 €), der Betriebskosten 2024 (ca. 2.383 €) sowie der Rücklagenzuführung (ca. 573 €) verbleibt ein kalkulierter Netto-Überschuss von rund 13.555–16.455 € pro Jahr und eine mögliche Nettorendite von über 8%.
Besonders interessant für Investoren: Sanierungsgebiet als Rendite-Booster
Die Immobilie liegt im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Dillweißenstein (seit Mai 2024), das in das Bund-Länder-Förderprogramm „Wachstum und nachhaltige Erneuerung (WEP)" aufgenommen wurde. Das eröffnet Käufern konkrete finanzielle Vorteile, die über die ohnehin attraktive Rendite hinausgehen:
Immobilienbesitzer haben die Möglichkeit, im Rahmen einer grundlegenden energetischen Sanierung ihrer Objekte staatliche Zuschüsse sowie steuerrechtliche Sonderabschreibungen in Anspruch zu nehmen – Förderinstrumente, die außerhalb eines Sanierungsgebiets schlicht nicht verfügbar wären. Wer jetzt kauft und investiert, kann damit einen erheblichen Teil der Modernisierungskosten refinanzieren.
Darüber hinaus zeigt die Erfahrung aus vergleichbaren Sanierungsgebieten deutschlandweit: Immobilienwerte steigen nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen deutlich – getrieben durch Aufwertung des öffentlichen Raums, Verkehrsberuhigung, neue Grünflächen und die Entwicklung der ehemaligen Papierfabrik zum Wohn- und Mischquartier als direkten Impuls für den Stadtteil.
Umbau in Wohnraum:
Neben der gewerblichen Nutzung bietet die Einheit auch interessantes Potenzial zur Umnutzung in Wohnraum und eröffnet damit eine attraktive langfristige Entwicklungsperspektive. Die ca. 119,87 m² im Erdgeschoss eignen sich ideal für die Realisierung einer großzügigen Wohneinheit oder alternativ für zwei kompakte Wohnungen. Vor dem Hintergrund des anhaltenden Wohnraummangels im Raum Pforzheim kann dies eine besonders wertstabile und zukunftsorientierte Investition darstellen.
Für eine mögliche Wohnnutzung sprechen insbesondere folgende Aspekte:
ebenerdige Erschließung mit Potenzial für barrierefreies Wohnen
bereits teilmodernisierte Elektrik sowie vorhandene Starkstromanschlüsse als solide technische Grundlage
zusätzlicher Kellerbereich mit praktischen Abstell- und Nutzflächen
vorhandene Grundrisse von Erdgeschoss und Kellergeschoss zur direkten Planungsgrundlage
sieben Stellplätze sowie eine Garage, die weiterhin separat vermietet werden können
Auch nach einem möglichen Umbau bleibt die Immobilie wirtschaftlich attraktiv. Bei einer konservativen Kalkulation von ca. 9 €/m² Wohnraummiete ergeben sich für die Wohnfläche potenzielle Mieteinnahmen von rund 11.880 € jährlich. Zusammen mit den Einnahmen aus Stellplätzen und Garage von ca. 5.160 € pro Jahr ergeben sich Gesamteinnahmen von etwa 17.040 € jährlich. Nach Abzug der laufenden Kosten für Grundsteuer, Betriebskosten und Rücklagen in Höhe von ca. 3.104 € verbleibt ein kalkulierter Netto-Überschuss von rund 13.936 € pro Jahr.
Standortanalyse:
Die Einheit befindet sich in gut erreichbarer Erdgeschosslage mit separatem, ebenerdigem Zugang direkt von der öffentlichen Hirsauer Straße. Zusätzlich besteht ein Zugang über das zweiflügelige Hallentor. Die barrierefreie Erschließung schafft ideale Voraussetzungen sowohl für gewerbliche Nutzungen als auch für eine mögliche spätere Wohnraumnutzung.
Besonders attraktiv ist die Mikrolage mit direkter Wohnbebauung sowie einem Kindergarten gegenüber der Immobilie. Hierdurch entsteht eine dauerhaft hohe Nachfrage nach Stellplätzen durch Anwohner, Eltern und Mitarbeiter.
Standortvorteile im Überblick:
Erdgeschosslage mit separatem Zugang
barrierefrei erreichbar
Kindergarten direkt gegenüber
hohe Nachfrage nach Stellplätzen im Umfeld
gute Vermietbarkeit ohne großen Leerstand
Aktuelle Nutzung:
Derzeit wird die Einheit eigengenutzt im Bereich Werbetechnik / Textilveredelung. Aktuell bestehen daher keine Mieteinnahmen, das vorhandene Ertragspotenzial kann jedoch kurzfristig realisiert werden.
Besonders interessant für Investoren:
8 vermietbare Parkflächen, vermietbare Werbetafel
attraktive Nettorendite von bis zu ca. 8 % möglich
vielseitig nutzbare Gewerbefläche
Starkstromanschlüsse vorhanden
Auch für Projektentwickler interessant:
ca. 119,87 m² Erdgeschossfläche
ideal für 1–2 Wohneinheiten
barrierefreie Erschließung
teilerneuerte Elektrik als gute Umbaugrundlage
Lage
Sonstiges
Bilder
