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BFH: Einkommensteuer: Vertragliche Kaufpreisaufteilung ist grundsätzlich maßgeblich

Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude ist der Berechnung der AfA auf das Gebäude zu Grunde zu legen, sofern sie zum einen nicht nur zum Schein getroffen wurde sowie keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und das Finanzgericht auf der Grundlage einer Gesamtwürdigung aller Einzelumständen, die das Grundstück betreffen, nicht zu dem Ergebnis gelangt, dass die vertragliche Kaufpreisaufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich unhaltbar erscheint.

Das entschied der Bundesfinanzhof in seinem Urteil vom 16. September 2015.

Bei einer vermieteten Immobilie kann die Gebäude-AfA als Werbungskosten abgezogen werden. Die Höhe der Gebäude-AfA richtet sich nach den Anschaffungskosten für das Gebäude. Da für den Grund und Boden keine AfA in Anspruch genommen werden können, müssen die Anschaffungskosten für ein bebautes Grundstücke und eine Eigentumswohnung in einen Gebäudewertanteil und einen Bodenwertanteil aufgeteilt werden.

Die Entscheidung des BFH

- Wurde die entsprechende Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag vorgenommen, sind diese vereinbarten und bezahlten Anschaffungskosten grundsätzlich der Besteuerung zu Grunde zu legen.

- Die Vereinbarungen der Vertragsparteien über die Aufteilung des Kaufpreises ist für das Finanzamt nur dann nicht bindend, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass sie nur zum Schein getroffen worden ist.

- Eine wesentliche Diskrepanz zu den Bodenrichtwerten rechtfertigt es aber nicht ohne weiteres, diese an die Stelle der vereinbarten Werte zu setzen oder die auf Grund und Gebäude entfallenden Anschaffungskosten zu schätzen. Es handelt sich lediglich um ein Indiz dafür, dass die vertragliche Aufteilung ggf. nicht die realen Werte wiedergibt. Ein solches Indiz kann durch andere Indizien entkräftet werden.

- Hierzu zählen unter anderen die Bauqualität und der die Lage und das soziale Umfeld geprägte Wohnwert.

- Der Makler sollte deshalb darauf drängen, dass in den Text des Kaufvertrages eine Vereinbarung aufgenommen wird, welcher Teil des Kaufpreises auf das Gebäude entfällt. Die Anschaffungsnebenkosten wie etwa die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten und die Maklerprovision sind dem Gebäude in einem entsprechenden Verhältnis zuzuordnen.

Quelle: IVD

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